近日，针对消费基础设施公募REITs项目，证监会、发改委等有关部门再次密集发声。其中，证监会明确提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”。
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对于消费基础设施这一新类型公募REITs项目，业内人士也充满期待，因为这不仅是我国综合施策释放消费潜力、支持消费复苏的重要举措；同时也将为REITs市场注入新动能，有利于REITs市场行稳致远。未来随着REITs市场底层资产类型和发行主体等愈发多样化，REITs市场规模也将持续壮大，扩容有望提速。
消费基础设施公募REITs有望加速落地
近日，针对消费基础设施公募REITs项目，证监会、发改委等有关部门再次密集发声。
7月24日至25日，中国证监会召开2023年系统年中工作座谈会，提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”。
7月24日，国家发展改革委在专题新闻发布会上表示，发改委一直支持和鼓励民营企业发行基础设施REITs。民营企业持有运营的购物中心、百货商场项目数量较多，这为他们更好参与基础设施REITs奠定了较好基础。今年以来，发改委已先后组织召开16场开门办公会，邀请证监会债券部、沪深证券交易所及有关专家参加，对71个项目进行了集体研讨，其中包括19个民营企业项目，涉及购物中心、光伏风电、大数据中心等多种资产类型。此外，近期民营企业发行基础设施REITs的热情明显提升、申报的项目数量明显增多。
7月18日，商务部等13部门发布关于促进家居消费若干措施的通知，指出“支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。”
政策的持续推动下，年内已有多家公司相继宣布正在筹划或已申请消费基础设施公募REITs项目。如7月13日，天弘股份表示公司拟以下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REITs项目。百联股份则于前一日发布公告称，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。
此外，据公开报道，近期万科在一次路演活动中透露，公司正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于申报阶段。此次申请由万科旗下纯商业地产公司印力集团发起，底层资产为杭州的一处购物中心。
业内期待消费基础设施公募REITs落地
事实上，早在今年3月，证监会的《通知》和发改委的“236号文”同时发布，明确提出支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。为REITs市场注入了全新底层资产类型。
当前，国内已发行的公募REITs底层资产类型包括产业园、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源。对于消费基础设施这一新类型公募REITs项目，业内人士也充满期待。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，发行消费基础设施REITs是我国综合施策释放消费潜力、支持消费复苏的重要举措，也有利于REITs市场行稳致远，具有重要影响。
具体来看，刘玄认为，首先，将消费基础设施纳入REITs发行范围有助于改善企业融资结构，并通过资本循环的方式盘活存量消费基础设施项目，为充分发挥消费对经济增长的基础性作用，培育壮大绿色消费、服务消费等消费新热点提供循环动力。其次，基于REITs底层资产的发行条件和运营管理要求，发行REITs有助于提升消费基础设施的资产收益率和服务质量，同时推动商业地产提升运管能力和运营效率，促进行业发展模式的转型升级。最后，随着越来越多的企业试水消费基础设施REITs，底层资产类型和发行主体愈发多样，这也为REITs市场扩容注入新动能，同时也为未来拓宽更多的试点资产类型增加可能。
上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平认为，首先，对企业来讲，消费基础设施往往投入高、回报周期长，企业长期处于高负债运营，通过发行REITs打包资产上市，可以拓宽企业融资渠道，有效降低企业负债，实现企业从重资产到重经营转变，从而提升基础设施资产运营效率，改善消费者服务水准，提升基础设置资产估值水平。
“其次，对行业来讲，更大范围的社会资本通过REITs参与消费基础设施领域投资，可以扩大消费行业规模，加快培育区域消费中心建设，更好发挥消费对经济增长的拉动作用。”孙桂平表示，对REITs市场来说将迎来新的发展机遇，REITs基础资产类型将更加丰富，提升REITs市场规模和市场活力，更好满足更加多样化投资者的投资需求。
中航基金也表示消费基础设施公募REITs如成功落地，将带来多重利好。而除前述业内人士提及的可促进企业融资、扩大业务规模，转化运营模式、促进企业专业化发展外。中航基金还认为，消费基础设施公募REITs可促进商业地产企业创新发展。因为回收资金可用于旧项目改造升级、新项目投资建设，改善消费条件，创新消费场景，是商业企业创新发展的方向。同时，还可以拉动内需、扩大消费行业规模。因为消费基础设施是承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，将消费基础设施项目打包发行REITs，能够拉动内需、扩大消费行业规模。
“此外，消费基础设施REITs的推出，将大大加快相关设施的投资回收，在提高资本利用率的同时，还将促进新的消费基础设施建设及原有设施的升级换代。”中航基金认为，“投、融、管、退”的闭环能够推动消费基础设施的建设投入和运营水平提高，社会资金的引入将加快推进国际消费中心城市培育建设，利于消费行业的高质量发展，给民众带来更好的消费体验。
布局需关注多方面因素
消费基础设施REITs渐行渐近下，多位业内人士指出，布局该产品仍要保持谨慎，需关注政策要求和项目基本面等多个要素。
博时基金刘玄表示，相较于直接投资消费基础设施项目，公募REITs具有投资份额小、流动性强、信息披露完善等优势，有助于优化居民资产配置，市场发展前景广阔。不过，公司在布局消费基础设施REIT产品时需注意三个方面因素。
一是资产类型方面，236号文指出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，但办公用房、酒店、公寓、住宅等类型资产目前尚不在规定范围内。二是合规方面，236号文明确规定净回收资金严禁流入商品住宅等领域，而相较于其他资产类型，消费基础设施与商品住宅开发业务的联系又更为紧密，因此消费基础设施REIT回收资金的使用申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施及信息披露程序等应严格遵守相关制度要求，切实防范回收资金流入商品住宅领域。
“三是运营方面，根据相关政策要求，消费基础设施REIT未来净现金流分派率原则上不低于3.8%，因此上市后如何保障项目的盈利能力、维护产品收益率水平是REITs长远发展的关键。”刘玄表示。
“从海外REITs发展历程来说，商业地产REITs始终占据重要地位，首只REITs就是零售地产REITs，而目前海外也发行了持有大陆地区商业物业的REITs产品，说明了消费基础设施REITs对投资者的吸引力。”上海证券孙桂平认为，消费基础设施REITs作为普通投资者投资商业地产较便捷的投资工具，将受益于我国消费升级大趋势，具备较好的长期投资价值。对于投资者来说，布局消费基础设施REIT需要注意物业区位、经营业态、运营团队、运营水平和升值潜力等多方面的因素。
参与主体、资产类型等不断丰富，公募REITs前景广阔
回顾公募REITs发展历程，博时基金刘玄直言，自2021年6月21日首批基础设施项目发行上市以来，基础设施REITs不仅发行数量迅速增加，而且底层资产的类型也从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业拓展至保障房、能源发电行业，再到最新236号文支持消费类基础设施发行公募REITs，资产业态不断多元化。同时，市场参与主体不断丰富，除央、国企之外，也有民营企业作为原始权益人成功推出REITs项目。“此外，不同资金主体参与REITs市场的热情也在不断上涨，无论是一级市场的发行，还是二级市场的交易，公募REITs受到各类资金的青睐。”
中国银河证券数据显示，截至今年二季度末，28只公募REITs基金总份额达187.73亿份，总规模达952.69亿元，相较于去年年底增幅均超24%。
“从已经公布的二季报数据来看，REITs经营状况继续好转，整体盈利能力继续回升。”上海证券孙桂平表示，经营业绩的修复，叠加前期基金管理人及原始权益人增持REITs份额以及公募REITs纳入FOF投资范围等众多市场利好因素影响下，REITs二级市场最近出现整体反弹。
随着市场对REITs投资信心逐渐恢复，孙桂平认为未来REITs市场下跌空间相对有限，当前REITs可能面临着较好的长期投资机会，尤其是经营表现稳健的RIETs而言，其隐含的分红收益率具有明显吸引力。
中航基金也表示，近期FOF资金的进入带来了新增资金，有助于稳定REITs市场，并为整个市场带来信心。2023年7月5日至25日，中证REITs（全收益）指数已上涨8.11%，换手率显著提升至1%以上。“截至2023年6月30日，FOF产品共有441只，最新报告期总规模达到1972.11亿元。如果平均投资REITs的比例达到10%，则有望带来约200亿增量资金，对于总市值刚接近千亿的新兴市场是一大利好。”
“未来，随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。”博时基金刘玄指出，由于公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级市场价格存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。
上海证券孙桂平也表示，对投资者而言，需要更看重REITs长期投资价值，降低短期收益预期，避免过度追涨杀跌，此外，REITs作为权益投资产品，投资者需要注意价格波动风险，尤其随着REITs数量增多，表现不可避免出现较大分化，投资者需要仔细甄别选择。
中航基金表示，REITs属于长期资产，投资者应多关注低估值高分红与优质新项目的投资机会。在经历了二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值已显现，P/NAV多降至历史较低分位数，分派比率有所提高，随着FOF资金入市，市场情绪有望出现好转，投资者应关注低估值、高分红的投资机会。
“2023年下半年预计新上市速度加快，打新机会增加。建议投资者关注优质新上市项目的打新机会，综合项目特征、估值定价等筛选投资标的。”中航基金认为，对于政策重点支持的消费基础设施、能源、文旅和新基建类等“新品种”项目应予以关注。
（文章来源：中国基金报）
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